In questo articolo tratteremo il tema del rating delle operazioni immobiliari nel crowdfunding. Ma prima di definire cos’è il rating immobiliare dobbiamo fare un passo indietro.
La giusta domanda da porsi è “come vengono selezionate le operazioni immobiliari?”
La selezione delle operazioni immobiliari e il rating
In un primo momento Recrowd si appoggiava alla consulenza di società terze. Che affiancavano la società nella selezione delle operazioni immobiliari da proporre agli investitori.
Con l’entrata in vigore nel nuovo Regolamento Europeo il 10 novembre 2021 è stato stabilito che le piattaforme di crowdfunding immobiliare dovranno avere maggior responsabilità verso i privati investitori. Tutte le piattaforme devono infatti definire e attuare determinate politiche di valutazione e selezione dei progetti.
Per mantenere i più alti standard di settore Recrowd ha deciso di fare un ulteriore passo in avanti. A proposito è stata siglata un’importante partnership con due società appartenenti al Gruppo Gabetti. Parliamo di Abaco Team Spa e Patrigest Spa.
Entrambi sono soggette all’ente regolatore internazionale RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Questo ente disciplina le policy sulla consulenza immobiliare. Le due società devono essere allineate agli standard internazionali in termini di conformità valutativa, misurazione, etica e conflitti d’interesse.
La consulenza immobiliare da loro fornita, volta al supporto dell’attività di selezione, prevede due importanti fasi di valutazione:
- l’analisi tecnica dell’immobile;
- l’analisi valutativa dell’operazione immobiliare.
In questo articolo spiegheremo quali sono le sinergie tra le società. Esaminando nel dettaglio le analisi e le valutazioni finali sull’immobile.
Se non hai mai investito in immobili, prima di continuare, ti invitiamo ad approfondire il tema degli investimenti immobiliari.
L’operato di Patrigest: l’analisi valutativa dell’immobile e il rating immobiliare
Patrigest, società del Gruppo Gabetti, si occupa di fornire consulenza economico-finanziaria verticale nel settore immobiliare. Nel dettaglio offre consulenze strategiche mirate a conoscere il patrimonio dell’immobile e a determinarne il valore nel tempo, definendo le migliori strategie di valorizzazione.
L’accertamento promosso da Patrigest inizia con una prima fase di indagine, che comprende a sua volta tre tipologie di analisi:
- dell’iniziativa, dove si individuano le specifiche dell’operazione immobiliare;
- del mercato immobiliare;
- degli economics, ovvero del business plan suddiviso in tempi di assorbimento e tempi di cantiere.
Terminata la fase di indagine inizia la fase del confronto che si esprime nell’analisi di congruità tra i parametri del mercato di riferimento e quelli dell’iniziativa stessa.
Cos’è il rating nelle operazioni immobiliari e come viene svolto
Il rating è, in generale, una misurazione oggettiva e replicabile che permette di effettuare dei confronti fra proposte di investimento alternativo.
Nel mondo finanziario il rating identifica la probabilità di default di una società ossia le probabilità che questa non possa ricoprire i suoi debiti. Patrigest ha esteso questo concetto al settore immobiliare. Individua in questo modo le probabilità di default oggettive di un’operazione immobiliare analizzandola singolarmente.
Quindi con il rating si stima l’ipotetico grado di rischio per il risparmiatore qualora l’operazione non riuscisse a supportare i risultati promessi.
Ma quali sono le ipotesi di default di un’operazione immobiliare?
- Restituzione tardiva. Si restituisce al finanziatore l’investimento con gli interessi ma in tempi più lunghi di quanto si era definito.
- Interessi inferiori. Si restituisce il capitale prestato ma non gli interessi precedentemente pattuiti.
- Perdita di capitale. Situazione in cui non è possibile restituire il capitale investito.
Il rating viene svolto tramite una stima delle probabilità. Si svolge un’analisi chiamata what/if (cosa accade se) in cui si andranno a replicare, tramite il metodo Montecarlo, degli ipotetici scenari di rischio definendo le probabilità di un accadimento negativo.
Al termine della valutazione viene determinato l’indice di vulnerabilità dell’operazione che comprende: capitale, interessi e tempistica.
Vuoi sapere di più? Scopri come Recrowd gestisce i ritardi delle operazioni.
L’operato di Abaco: l’analisi tecnica dell’immobile e il rating immobiliare
Abaco Team, società di servizi del Gruppo Gabetti, vanta un’esperienza operativa pluriennale sia nel settore pubblico sia nel privato. Offre al mercato tutte le competenze necessarie per il governo dei processi immobiliari. L’obiettivo è massimizzare e ottimizzare le azioni volte a realizzare un continuo monitoraggio delle prestazioni di servizio e delle strategie immobiliari.
Compito di Abaco è stabilire la conformità degli immobili, conformità che deve vertere su tre macroaree:
- analisi della titolarità, che viene effettuata a seguito della presa visione degli Atti di Provenienza attinenti all’immobile, permettendo di definire la titolarità, eventuali servitù, vincoli e limitazioni gravanti sull’immobile;
- analisi catastale, che comprende planimetrie, visure ed estratti. Nel caso in cui gli immobili sono in fase di costruzione l’analisi contempla la presa visione dell’Estratto di Mappa e le relative Visure al Catasto Terreni;
- analisi urbanistica. In sede di sopralluogo viene analizzata la documentazione fornita e verificata la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e quanto evidenziato dal punto di vista edilizio ed urbanistico.
Ulteriore compito di Abaco è la verifica dello stato avanzamento lavori (SAL) finalizzata all’accertamento dello sviluppo dei lavori previsti per la realizzazione dell’immobile o fabbricato. Questa attività si completa con la verifica della congruità dei documenti tecnici intervenuti successivamente all’inizio dei lavori rispetto a quanto realizzato.
L’analisi tecnica si conclude con la stesura di un rating, che racchiude la sintesi delle tre analisi precedentemente illustrate. Questo esprime un indice di affidabilità dell’iniziativa immobiliare relativamente al sistema delle conformità.
Il rating nelle operazioni di crowdfuning immobiliare
Il Regolamento Europeo si inserisce in un contesto che ha visto poche regole e poca trasparenza da parte di alcuni operatori fino al 2021. Questa situazione, come spiegato, è destinata a cambiare. In particolare il rating delle operazioni nel crowdfunding sarà uno strumento fondamentale a tutela degli investitori. Che avranno in questo modo a disposizione uno strumento facile, immediato e certificato per agire consapevolmente sulla piattaforme di crowdfunding immobiliare.
Tutto questo viene approfondito nel webinar che trovi di seguito, in cui Massimo Traversi, co-founder di Recrowd, intervista Enrico Carraro, Head of Operations Loan Services di Abaco insieme ad Alan Zoccolan, Analys, e Carlo Frittoli, Senior Analyst di Patrigest.