Il crowdfunding immobiliare: quali sono i rischi?

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Il crowdfunding è diventato la nuova frontiera dell’investimento immobiliare. Prima di rispondere alla domanda che tutti si pongono su “quali sono i rischi” nel Real Estate crowdfunding, cerchiamo di approfondire il tema.

Crowdfunding: definizione e operazioni

Il crowdfunding nasce negli Stati Uniti nel 2012. L’innovativa forma di investimento permette ad una folla di persone (crowd) di finanziare (funding) uno stesso progetto investendo capitali tramite una piattaforma online. Questa modalità di raccolta fondi ha permesso di superare il classico investimento immobiliare. Tale modello è stato applicato anche al settore del Real Estate. Il crowdfunding immobiliare ha iniziato, già nel 2018, a suscitare interesse negli investitori italiani ed europei. Sono così nate varie piattaforme online, come Recrowd, che permettono di far incontrare “domanda e offerta” nell’ambito del mercato del mattone. Il criterio principale di selezione dell’investimento da parte di Recrowd è la qualità dell’operazione. Il suo compito è la verifica creditizia e reputazionale della società immobiliare proponente, il progetto e le persone fisiche ad essa collegate.

La caratteristica prevalente? Consente a chiunque di investire a prescindere dalla propria capacità finanziaria. È possibile finanziare ogni campagna di crowdfunding con somme di denaro diverse. Generalmente la soglia minima per accedere all’investimento è di 250 euro. L’obiettivo finale può essere la realizzazione, la ristrutturazione o la riqualificazione di immobili residenziali o commerciali. Compito preminente delle piattaforme è la scelta dell’azienda proponente e del suo progetto.

Dal 10 novembre 2021 è in vigore il Regolamento UE n. 2020/1503 avente la finalità di armonizzare le regole di comportamento a livello europeo. La normativa introduce diversi punti a tutela degli investitori. Tra cui anche la disciplina delle le modalità di selezione di società e operazione.

Quanto si guadagna con il crowdfunding immobiliare?

Prima di rispondere a questa domanda, è importante sottolineare una distinzione. Esistono due tipologie di crowdfunding real estate, che, ovviamente, implicano anche altrettanti rischi diversi. Le operazioni di lending crowdfunding, settore in cui opera Recrowd, sono veri e propri prestiti che la folla di privati ​​rende disponibili ai promotori del progetto immobiliare. Le operazioni di equity crowdfunding invece sono quelle con cui ogni privato sottoscrive quote di capitale di rischio della società titolare del progetto.

Per maggiori curiosità sulle differenze tra lending ed equity crowdfunding leggi questo articolo.

Ritorniamo però alla domanda principale: qual’è il guadagno? Nel lending crowdfunding il guadagno è dato dal tasso di interesse che i debitori pagano a chi ha prestato loro il capitale. Varia circa dall’8 al 12% lordo su base annua, ma si può andare anche oltre in alcuni progetti specifici. Nell’ equity il guadagno dipende dall’andamento del progetto e si parte da circa il 10% annuo.

Se sei interessato ad approfondire leggi questo articolo sui guadagni nell’equity crowdfunding immobiliare.

I vantaggi del real estate crowdfunding

Evidenziati i potenziali guadagni, possiamo concludere elencando brevemente i vantaggi del crowdfunding:

  • tutti possono partecipare al finanziamento di un progetto con bassi importi di capitali;
  • abbassando il capitale minimo si può diversificare sugli investimenti aumentando le possibilità di successo;
  • si delega la gestione dell’immobile al promotore del progetto;
  • viene garantito un maggior controllo sui proponenti grazie alle analisi qualitative delle piattaforme;
  • velocità della trattativa.

I rischi del crowdfunding immobiliare

Dopo aver trattato il real estate crowdfunding, arriviamo al tema cardine: i rischi.

È importante fare una premessa. In nessun investimento il rendimento è garantito. Perciò non esiste una garanzia sul prestito che vada a coprire tutti gli ambiti di rischio. Il rischio maggiore per la collettività investitrice è la perdita del proprio denaro. Ecco perché è indispensabile scegliere il progetto in cui investire in base alle categorie di investimento, durata e ROI. Altrettanto rilevante è comprendere l’andamento del mercato immobiliare nell’area in cui è localizzata l’operazione.

Nelle varie modalità di crowdfunding, il lending sulla carta è quello meno rischioso. Il finanziatore contrattualmente non è esposto al rischio dell’operazione. Anche se un progetto profittevole che viene realizzato nei tempi ipotizzati ha meno probabilità di portare a problemi o ritardi nella restituzione dei capitali.

Ulteriori rischi che si possono riscontrare sono:

  • l’insolvenza delle imprese immobiliari. Come già accennato, la valutazione di questa eventualità riguarda le piattaforme di crowdfunding. Prima di pubblicare una campagna soggetta a finanziamento bisogna controllare approfonditamente lo status del proponente.
  • il ritardo del pagamento degli interessi è lo scenario più prevedibile. Bisogna tener presente che diverse variabili possono concorrere alla comparsa di tale problematica. Complicazioni nei lavori, burocrazia e difficoltà nel ricollocare gli immobili sono le più comuni.
  • svalutazione dell’immobile. Questo può accadere in qualsiasi momento, anche per cause non prevedibili.

Se invece la società non trova soggetti interessati a investire il capitale necessario all’operazione, la raccolta non si conclude. In questa eventualità gli investitori non corrono particolari rischi: i capitali investiti ritorneranno nel loro portafoglio e la campagna di real estate crowdfunding sarà annullata.

Chi investe in equity crowdfunding probabilmente è esposto a rischi maggiori. Questi ultimi non si limitano a finanziare il progetto, ma diventano veri e propri co-proprietari della società proponente. Si espongono volontariamente al rischio d’impresa, dopo aver valutato il progetto. Magari anche a fronte di rendimenti potenziali maggiori. Bisogna tener presente che se l’operazione non prosegue secondo i piani, l’investitore potrebbe rispondere con il proprio capitale.

In questo video trovi un approfondimento sui rischi del crowdfunding immobiliare:

Come minimizzare i rischi

È possibile comunque cercare di minimizzare i rischi. Affidarsi a piattaforme trasparenti con uno storico di operazioni andate a buon fine, è un buon inizio. Ogni operatore di crowdfunding infatti, dopo le verifiche del caso, dovrà inserire delle schede di valutazione dei progetti. Con tutte le informazioni uliti ai potenziali investitori affinché possano decidere se dare credito o meno alla campagna.

La diversificazione degli investimenti è una seconda pratica molto utile per minimizzare i rischi. Consiste nel partecipare a diverse operazioni con una piccola parte del capitale totale impiegato in questo tipo di investimenti.

Leggi di più sulla diversificazione nel lending crowdfunding.

Conclusioni: conviene investire nel real estate crowdfunding?

Tiriamo le somme. Il modello crowdfunding, sia nel Real Estate che negli altri settori, è una vera e propria svolta per il mondo degli investimenti. E ciò vale non solo per la collettività privata ma anche per i soggetti destinatari dell’investimento. Questi ultimi possono raccogliere il capitale senza essere legati ai vincoli imposti dalla banca evitando così le complicazioni di un mutuo. O comunque avendo una alternativa rispetto al canale di finanziamento classico.

Nel real estate crowdfunding i benefici dei finanziatori possono riassumersi in:

  • ottenere dei guadagni anche con piccole somme di capitali,
  • facilità di diversificazione dell’investimento,
  • nessun impegno nella gestione dell’immobile.

Grazie al crowdfunding anche ai piccoli risparmiatori, da sempre esclusi dal mercato degli investimenti immobiliari, hanno la possibilità di investire nel settore.

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