Una delle forme più tradizionali per investire nel mattone è l’acquisto ad un prezzo conveniente di un immobile, soggetto a ristrutturazione per concludere con la rivendita o l’affitto.
La finalità dell’investimento è quella, ovviamente, di generare un guadagno.
Questo si traduce con la parola “flipping immobiliare“.
Ma vediamo bene di cosa si tratta.
Cos’è il flipping immobiliare
Il fenomeno del flipping immobiliare prende piede, per la prima volta oltreoceano, precisamente negli USA. La parola nasce dal verbo “to flip” che in italiano è tradotto con il verbo capovolgere. Si parla infatti di “fix and flip” ovvero “aggiusta e capovolgi”: l’investitore, anche chiamato flipper, acquista un immobile ad un prezzo “scontato” dovuto per lo più alle condizioni della proprietà ed, una volta ristrutturata e sistemata, tenterà la realizzazione di un profitto vendendo o affittando rapidamente la casa a un prezzo più elevato oppure mettendola in affitto.
Facciamo però un appunto: il flipping si differenza dal trading immobiliare in quanto nella prima attività l’atto fondamentale è quello di ristrutturazione del bene. La ratio è quella di conferire all’immobile un surplus di valore da cui deriverà il vero profitto per l’investitore.
Le operazioni di trading invece, non sono sottoposte a ristrutturazione e appaiono come operazioni di investimento puro, in cui il valore è creato nel prezzo d’acquisto piuttosto che nell’attività di aggiustamento.
Comprare all’asta e rivendere un immobile
È risaputo che un’abitazione messa all’asta ha un prezzo d’acquisto più basso rispetto a quello di mercato.
Per questo potrebbe essere una strategia di investimento comprare un’immobile all’asta per poi riproporlo sul mercato, generando quindi un guadagno.
Specifichiamo che un immobile è messo all’asta quando è soggetto a pignoramento, operato da un ufficiale giudiziario.
Dopo l’acquisto infatti il nuovo proprietario può decidere se abitarci, venderlo o metterlo in affitto.
Soffermiamoci sullo scenario di vendita.
Infatti le condizioni di vendita cambiano a seconda che l’immobile sia considerato come prima o seconda casa.
Nel primo caso si può rivedere senza limiti temporali.
Se invece viene considerato come seconda casa si possono avere due scenari:
– vendere prima dei 5 anni dall’acquisto comporta il pagamento di tasse aggiuntive, calcolate sulla differenza tra il prezzo di aggiudicazione e quello di vendita, in quanto si presume l’intento speculativo del venditore.
– se si vende dopo i 5 anni non ci sono maggiorazioni a livello fiscale.
Comunque, se si sta valutando di acquistare un immobile all’asta consigliamo di:
– visionare l’abitazione per vedere lo stato in cui si trova,
– sapere se ci sono o meno degli inquilini, perché se hanno un regolare contratto bisogna necessariamente attendere la conclusione di questo,
– valutare la zona in cui si trova l’immobile.
Flipping immobiliare: alcune dritte
Il flipping è una forma di investimento e, in quanto tale, è necessario possedere una discreta conoscenza del mercato immobiliare.
Proprio per questo se non sei esperto è meglio chiedere l’ausilio a società che offrono consulenze specializzate, anche se questo può risultare come un ulteriore costo da sostenere.
Se così non fosse è possibile che quello che doveva trasformarsi in un affare diventa solo una perdita di capitali e di tempo.
Ma ritorniamo a noi.
Il primo passo da compiere è sicuramente la scelta dell’immobile. Non ci limitiamo solo a valutare lo status del bene, ma è determinante conoscere la domanda, il quartiere in cui si decide di investire, i mezzi di trasporto presenti (ma anche previsti per il futuro, come le metro) e i servizi essenziali che la zona offre.
Non dimentichiamoci l’importanza dei quartieri soggetti a riqualificazione, dopo un’attenta analisi il guadagno può essere veramente elevato.
Condicio sine qua non è indubbiamente la potenzialità dell’immobile. Ma incidono anche le metrature (bilocali e trilocali sono da sempre i più richiesti) e, dopo la pandemia da Covid-19, terrazze e balconi sono diventati indispensabili.
Una volta trovato l’immobile oggetto di investimento bisogna identificare le spese e gli interventi da effettuare ed, infine, il profitto stimato.
Con il flipping immobiliare il margine di guadagno è dettato dalla differenza delle spese sostenute (acquisto e ristrutturazione), spese accessorie (come notaio e tasse) e prezzo di rivendita. Se questo è accettabile, si può iniziare con l’investimento.
Anche gli interventi da effettuare devono essere ben programmati e stimati. È importante essere al passo delle tecnologie e della domotica.
Sono diventati essenziali anche gli spazi per smart working e telelavoro.
Il profitto non è altro che il margine di guadagno su quella determinata operazione, il quale può essere reinvestito in altre operazioni simili. Altro elemento fondamentale sono le tempistiche entro le quali si possono realizzare i profitti calcolati. Minore sarà il tempo necessario, maggiore sarà il rendimento annualizzato dell’investimento.
Rischi e svantaggi
Il flipping, come le altre forme di investimento, comporta per definizione un rischio.
Innanzitutto ricordiamo che questo tipo di investimento immobiliare, per giungere a compimento, ha come presupposto il possesso di ingenti capitali.
Per acquistare e ristrutturare un immobile servono capitali.
Un errore certamente da evitare è ricorrere esclusivamente all’investimento con solo i propri capitali.
Per questo si può far ricorso ad un credito bancario, almeno per l’ammontare iniziale per acquistare l’immobile.
Per quanto riguarda i rischi, il primo nemico del flipping immobiliare è il tempo.
Trovare il capitale necessario, ricercare il giusto immobile, valutare i lavori di ristrutturazione e scovare il giusto acquirente sono azioni che possono durare più del dovuto e quella che doveva essere “un’ottima opportunità di guadagno” può trasformarsi in una vera catastrofe!
Per questo è fondamentale effettuare tutte le valutazioni del caso.
Altri tipi di investimenti immobiliari: il crowdfunding
Si sa, gli italiani hanno sempre avuto un debole per il mattone. Eppure fino a poco tempo fa, per investire in immobili era necessario possedere ingenti capitali, come abbiamo appena letto per l’utilizzo del flipping.
Tuttavia, da qualche anno, un altro fenomeno americano ha preso piede in Europa: parliamo del crowdfunding immobiliare.
Questo nuovo strumento ha abbassato le soglie d’accesso all’investimento, rendendolo accessibile a chiunque: è infatti possibile investire con soli 250 euro.
Inoltre, il crowdfunding, a differenza del flipping, consente di investire in un progetto immobiliare senza che l’investitore si occupi degli aspetti pratici, burocratici o tecnici.
Ricapitoliamo.
Equity o social leding crowdfunding si differenziano con gli altri tipi di investimento per due importanti aspetti:
- possibilità di finanziare anche con bassi capitali;
- non occuparsi della gestione dell’immobile.
Per investire in crowdfunding sono nate apposite piattaforme online che permettono di investire con un click in progetti immobiliari, selezionati con stringenti criteri.
Recrowd, ad esempio, pubblica progetti soggetti a due diligence di società esterne per la valutazione di immobili, concedendo all’investitore tutte le informazioni utili decisive all’investimento.
Per conoscere la nostra piattaforma ed iniziare ad investire è sufficiente registrarsi gratuitamente sul nostro portale con la propria mail.