Guida pratica agli investimenti immobiliari | Cosa e quali sono e come iniziare

Che cos’è l’investimento immobiliare?

L’investimento immobiliare comporta l’acquisto di una proprietà come investimento per generare reddito. Puoi guadagnare da investimenti immobiliari attraverso entrate dirette, l’aumento del valore e reddito relativo agli immobili. 

Ci sono molte opzioni tra cui scegliere quando si investe nel settore immobiliare, poiché comprende di tutto, dalle proprietà residenziali, alle proprietà commerciali, ai terreni. Inoltre, puoi acquistare immobili residenziali come condomini o case, affittarli, riscuotere l’affitto mensile dagli affittuari o vendere con profitto quando la proprietà aumenta di valore.

Puoi acquistare una casa per il solo motivo di farne aumentare il valore in modo da poterla vendere con profitto. Inoltre, puoi acquistare immobili commerciali o industriali e affittarli, consentendoti di ottenere un reddito costante dai tuoi inquilini mensilmente. 

L’investimento immobiliare può essere piuttosto semplice se si comprendono le basi di economia, rischio e investimento. Devi assicurarti che il profitto che guadagni dai tuoi investimenti sia sufficiente per coprire le tasse che paghi, i rischi che prendi e altri costi di proprietà immobiliare.

Devi fare le tue ricerche per capire quale tipo di investimento immobiliare può essere più adatto a te. 

Prima di esaminare i diversi motivi per cui investire in immobili è vantaggioso, devi sapere che molti investitori immobiliari non investono direttamente. Il motivo principale per cui non usano direttamente il loro patrimonio personale è proteggere i propri beni qualora qualcosa dovesse andare storto.

Perché investire in proprietà immobiliari

Non è necessario essere famosi o avere uno status finanziario specifico per investire nel settore immobiliare. 

Ci sono numerosi vantaggi derivanti dall’investimento nel settore immobiliare, dal flusso di cassa previsto, alla diversificazione degli investimenti, ai vantaggi fiscali e ai rendimenti. 

Diamo un’occhiata ad alcuni dei motivi per cui dovresti investire nel real estate.

• Gli immobili sono un bene tangibile

A differenza delle azioni e delle obbligazioni, gli immobili sono un bene tangibile: una cosa fisica che vale denaro. Il valore immobiliare può variare nel corso degli anni, ma avrà sempre un valore monetario. 

Con questo tipo di investimento, proprietà o terreno, avrai comunque un immobile da vendere, anche se il valore scende. Tuttavia, a causa della natura tangibile di questo bene, ci vuole un po’ più di tempo per venderlo rispetto ad azioni e obbligazioni, poiché ci sono alcuni adempimenti da affrontare. 

Indipendentemente da ciò, se tutto va bene, ne uscirai con il tuo investimento iniziale e un profitto.

• Flusso di cassa prevedibile

Se acquisti una proprietà tradizionale, puoi affittarla e guadagnare mensilmente da essa. 

Questo flusso di cassa è il reddito netto realizzato dopo le spese operative e le rate del mutuo. Con l’investimento immobiliare, puoi prevedere quale sarà il flusso di cassa fintanto che la proprietà rimane occupata. 

Inoltre, puoi guadagnare reddito passivo da investimenti immobiliari, a seconda di come gestisci la tua proprietà.

• Agevolazioni e detrazioni fiscali

Nella cultura italiana la casa è considerata il presupposto della stabilità familiare. Per questa ragione la prima casa è al centro di diverse agevolazioni e sgravi fiscali. Per le persone fisiche che acquistano la prima casa, i vantaggi attuali riguardano: imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%), imposta ipotecaria fissa a 50€, imposta catastale fissa a 50€. Anche gli interessi passivi sui mutui legati alla prima casa sono soggetti ad una detrazione dell’imposta lorda pari al 19%.

Esistono notevoli vantaggi anche a favore di chi investe in immobili da mettere a reddito. Nel momento in cui scriviamo l’articolo, si può usufruire di un regime agevolato. Esistono in particolare due modalità vantaggiose: la cedolare secca e il canone libero.

Il canone libero consente alle persone fisiche, a determinate condizioni, di pagare l’imposta solo su una % dell’affitto ricavato e non sul totale. La cedolare secca invece consente un pagamento “flat” del 21% sul totale degli affitti incassati. La cedolare secca consente due vantaggi principali. Il primo è che la tassazione è minore rispetto alle altre fonti di reddito (es. rendite da capitali tassate al 26%). Il secondo è che, anche al crescere del patrimonio della persona fisica, gli introiti non entreranno nella tassazione crescente a scaglioni IRPEF, con cui si arriva a pagare anche il 43%.

• Aumento del valore

Gli immobili, come terreni e fabbricati, in genere aumentano di valore nel tempo e puoi realizzare un profitto quando decidi di vendere. Inoltre, man mano che il valore del terreno e della proprietà aumenta con il passare degli anni, aumenterà anche l’affitto, portando a un flusso di cassa più elevato. 

Infine, se migliori o ristrutturi la proprietà, il valore può aumentare più rapidamente, consentendo di ottenere un maggiore ritorno sull’investimento in minor tempo.

• Costruzione di capitale e ricchezza

Nel tempo puoi costruire un vero e proprio patrimonio di beni immobili che può dare grossi benefici. Si parte sempre da un primo passo in linea con il tuo capitale di partenza. Ma anche pagando il mutuo, dovresti riuscire a generare equity man mano che detieni la proprietà. 

Ai fini della generazione di ricchezza è importante distinguere tra beni immobili che sono in grado o meno di generare reddito. La casa che è utilizzata a scopo abitativo non genera nuovo reddito. Mentre una casa che viene messa in affitto genera nuovo reddito. Dal punto di vista meramente della costruzione di ricchezza quest’ultimo caso ci consentirebbe di fare un passo in linea con l’obiettivo di costruire un capitale.

Inoltre una delle caratteristiche positive degli immobili è che, sotto certe condizioni, è possibile utilizzarli come leva per acquistare ulteriori proprietà e così aumentare in modo esponenziale la tua ricchezza. 

• Leva azionaria

L’investimento immobiliare ti consente di sfruttare il patrimonio di tua proprietà per effettuare ulteriori investimenti. Poiché gli immobili sono beni tangibili, rappresentano anche una garanzia per gli istituti di credito. Ovviamente le banche valuteranno se gli immobili che vogliamo costituire come garanzia sono liberi o gravati da mutui e ipoteche. Quindi potrebbe essere necessario rimborsare i mutui prima di poter attivare l’effetto leva.

Questo è molto importante perché avere accesso al finanziamento può consentire di acquisire ulteriori immobili che possono essere messi a loro volta a reddito. 

Ma le possibilità sono molte. È possibile prendere in prestito dei soldi utili per ristrutturare la casa stessa ed aumentarne il valore, affrontare un altro investimento o pagare gli studi dei tuoi figli.

• Diversificazione del portafoglio di investimento

Investire in immobili è un modo eccellente per diversificare il tuo portafoglio di investimenti e ridurre alcuni dei tuoi rischi. In questo modo i tuoi rendimenti non saranno legati all’andamento di un singolo settore. 

Gli investimenti immobiliari possono essere a loro volta diversificati. Dei modi per aumentare la diversificazione all’interno del settore immobiliare sono variare la tipologia di immobile e il luogo di ubicazione.

In questi modi, non perderai tutti i tuoi soldi se il mercato in cui hai investito va molto male. Inoltre, l’investimento immobiliare riduce la volatilità del tuo portafoglio e spesso offre un rendimento maggiore a parità il rischio.

Diversificare però vuol dire occuparsi e conoscere approfonditamente diversi mercati. Spesso questo può diventare complicato. Esistono dei metodi per diversificare i tuoi investimenti immobiliari, che consentono di delegare la selezione degli immobili e la conduzione delle operazioni. Uno degli strumenti più utili e facili a riguardo è la diversificazione grazie al lending crowdfunding immobiliare. 

• Protezione dall’inflazione

Anche se l’inflazione colpisce tutti i tipi di investimento, la domanda di immobili storicamente ha consentito di mantenere il valore monetario nonostante l’inflazione. 

Inoltre, con l’inflazione, la domanda immobiliare farà aumentare gli affitti, traducendosi in un maggior valore del capitale investito. Questo dipende dal concetto stesso di inflazione. Infatti questo fenomeno determina la perdita del potere di acquisto del denaro. Di conseguenza, a parità delle altre condizioni di mercato, i prezzi di tutti i beni aumenteranno. Compreso il prezzo degli immobili e degli affitti.

• Fonte di reddito passiva

L’investimento immobiliare ti consente di prevedere il tuo flusso di cassa e, grazie a questa prevedibilità, puoi avere molti vantaggi anche a fronte di poco impegno nella gestione attiva degli stessi.

I rendimenti derivanti da immobili sono generalmente considerati “passivi” anche se il proprietario che affitta dovrà occuparsi di molti aspetti. In primis occorrerà trovare degli affittuari fidati e che abbiano possibilità di pagare regolarmente. In secondo luogo bisognerà rendere confortevole la presenza degli inquilini occupandosi inoltre delle riparazioni che si renderanno necessarie. 

• Opzioni multiple tra cui scegliere

Esistono diversi modi per investire nel settore immobiliare, semplificando la scelta dell’opzione adatta. 

Molti investitori acquistano e mantengono immobili per avere il flusso di cassa mensile degli inquilini. Ma puoi comprare una proprietà, ristrutturarla e poi venderla a un costo maggiore. Questi due casi appena nominati rientrano nel fenomeno del flipping immobiliare.

Puoi ristrutturare ogni volta che acquisti un nuovo immobile, assicurandoti di realizzare un profitto ogni volta che rivendi la tua proprietà.

Quali sono i tipi di investimento immobiliare?

Esistono diversi tipi di investimento immobiliare, ognuno con i suoi pro e contro. Questi tipi di investimento di solito rientrano in due categorie: acquisto di proprietà tradizionali e modalità di investimento passivo che non richiedono il possesso di proprietà fisiche. 

L’acquisto di una proprietà tradizionale è un investimento attivo costoso ma molto redditizio. D’altra parte, non è necessario possedere o gestire un immobile direttamente. 

Di seguito sono evidenziati quattro tipi di investimento immobiliare che dovresti considerare se vuoi investire nel settore immobiliare.

1. Acquisto tradizionale

Questo tipo di investimento immobiliare prevede l’acquisto di immobili residenziali o commerciali nel tentativo di trarne profitto. 

Gli immobili residenziali sono uno degli investimenti immobiliari più comuni in quanto si tratta di proprietà come condomini e case in cui le persone ti pagano per vivere. 

Esistono diversi tipi, dalle proprietà in affitto a lungo termine alle unità abitative mobili, affitti per le vacanze e accessori. 

In qualità di proprietario di una unità residenziale, sarai responsabile della manutenzione della proprietà, del pagamento delle bollette e della gestione di eventuali problemi.

Gli immobili commerciali, come magazzini, negozi al dettaglio e uffici, sono un’altra forma di proprietà che puoi acquistare. Proprio come le proprietà residenziali, puoi guadagnare denaro raccogliendo l’affitto mensile dagli inquilini o vendendo la proprietà quando il valore aumenta. 

Un’altra proprietà che puoi acquistare tradizionalmente è il terreno. La terra in genere non ha nulla su di essa e di solito è più economico investire rispetto agli edifici.

Esistono diversi tipi di terreni, che in genere aumentano il loro valore nel tempo soprattutto se migliorati.

Vantaggi dell’acquisto tradizionale

• Fornisce un reddito regolare
• Benefici fiscali sugli immobili
• Gli immobili spesso aumentano il valore nel tempo
• Gli immobili commerciali producono rendimenti elevati

Svantaggi dell’acquisto tradizionale

• Le potenziali proprietà non affittate possono ridurre il reddito
• Gli investimenti immobiliari tradizionali possono essere costosi
• La gestione immobiliare può richiedere molto tempo e risorse
• La selezione e la conduzione richiede conoscenze ed esperienza

2. Acquisto sul mercato azionario

Puoi investire nel settore immobiliare tramite società di fondi di investimento immobiliare quotate in borsa. Queste società possiedono e gestiscono diverse iniziative immobiliari, acquistando azioni puoi guadagnare una quota uguale del reddito ottenuto dalle attività. 

Inoltre, questo metodo ti esporrà al mercato immobiliare senza l’impegno, i costi e il tempo necessari per l’acquisto della tua proprietà.

La maggior parte di questo tipo di investimenti negozia nelle borse pubbliche, consentendoti di possedere e trarre profitto da immobili con la liquidità e il comfort dell’investimento azionario. 

Inoltre, gli investitori hanno l’accesso ad attività commerciali come edifici per uffici, hotel, strutture sanitarie e centri commerciali, che non sono accessibili ai singoli investitori per l’acquisto diretto. 

Inoltre, ci sono due tipi principali di Real Estate Investment Trust: REIT azionari e REIT ipotecari, con il primo che rappresenta la proprietà immobiliare e il secondo incentrato sul reddito da finanziamento ipotecario.

Vantaggi dell’acquisto sul mercato azionario:

• Reddito stabile a seconda del tipo di investimento
• Nessuna gestione o proprietà di proprietà fisiche
• Hanno un’elevata liquidità
• Partecipazioni di investimento di base a lungo termine

Svantaggi dell’acquisto sul mercato azionario:

• Nessuna leva associata agli investimenti immobiliari tradizionali
• I REIT sono tassati più dei dividendi qualificati
• Controllo minimo o nullo sul tuo investimento 

3. Crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare è una strategia di investimento che prevede che gli investitori mettano insieme i loro fondi per investire in progetti proposti da società specializzate nel settore. Il crowdfunding immobiliare viene effettuato tramite piattaforme online che fungono da punto di incontro per costruttori e investitori immobiliari. Le piattaforme che ospitano l’operazione controlleranno tutte le componenti del progetto per assicurare la massima trasparenza agli investitori. Il loro ruolo e la loro selezione diventa quindi un punto critico per il buon esito dell’investimento.

Per questo tipo di investimento immobiliare, gli investitori diventano finanziatori o ricevono una quota del progetto immobiliare selezionato. A seconda della tipologia di crowdfunding selezionato: Lending o Equity.

Alcune piattaforme di crowdfunding immobiliare sono esclusive per investitori accreditati con esperienza e patrimonio elevato. Ma ci sono molte piattaforme aperte a tutti. Inoltre, il crowdfunding immobiliare è considerato un investimento mediamente rischioso in quanto conferisce interessi anche molto elevati a fronte di una bassa liquidità sui mercati secondari.

Pro del crowdfunding immobiliare:

• Facilità di diversificazione geografica
• Consente agli investitori di investire in diversi progetti con piccoli importi
• Tutto può essere fatto velocemente online
• Nessun costo associato alla gestione della proprietà

Rischi del crowdfunding immobiliare:

• Sono investimenti poco liquidi
• Esclusività di alcune piattaforme di crowdfunding
• La qualità delle operazioni dipende molto dalle piattaforme

Per saperne di più, leggi la nostra guida approfondita sui rischi del crowfunding immobiliare.

4. Finanziamento dell’acquisto

Questo tipo di investimento immobiliare prevede l’apertura di un mutuo ipotecario o altro tipo di finanziamento per acquistare o rifinanziare una proprietà. 

Il finanziamento per l’acquisto di proprietà viene solitamente concesso a entità commerciali o persone che hanno sufficienti garanzie reddituali e patrimoniali. I prestiti sono generalmente rimborsati in rate costanti in un periodo di tempo predefinito che varia in genere da 5 a 30 anni, o anche più. 

Puoi anche utilizzare il prestito fondiario per acquistare terreno se hai in programma di costruire. Inoltre con la rendita ricavata dall’immobile, si può pensare di estinguere il debito nel tempo.

Pro del prestito immobiliare

• Il reddito generato dalle proprietà può essere utilizzato per rimborsare il prestito

Contro del prestito di proprietà

• Processo di investimento rischioso
• La riduzione inaspettata dei redditi può causare problemi nel rimborso del prestito
• La gestione della proprietà può complicarsi creando problemi di varia natura

Cosa considerare prima di investire

Ci sono diversi fattori che devi considerare prima di investire in qualsiasi immobile e di seguito ne sono descritti alcuni.

1. Tempo

L’investimento immobiliare è uno sforzo redditizio che può generare grandi profitti ma anche perdite rilevanti. La natura rischiosa dell’investimento è il motivo per cui devi considerare se è un momento sbagliato nel mercato immobiliare o meno. 

I mercati immobiliari oscillano e devi essere in sintonia con le tendenze del mercato se vuoi realizzare profitto con il tuo investimento. Alcuni fattori associati al tempo includono i tassi ipotecari, i prezzi delle case sul mercato, la domanda, i pignoramenti e i tassi di interesse.

2. Capitale

Il capitale che hai determinerà il tipo di investimento immobiliare a cui potrai partecipare. 

Quindi assicurati di conoscere il tuo budget per consentirti di scegliere la migliore opzione di investimento considerando i pro e i contro di ciascuna di esse.
Ricorda che si può investire anche tramite NPL, ma ovviamente in tal caso non parliamo di bassi capitali.

3. ROI

Il ritorno sull’investimento è un fattore importante da considerare perché vuoi assicurarti di realizzare un profitto e non una perdita nel tuo investimento. 

Questo è il motivo per cui la valutazione della proprietà è essenziale poiché da essa dipendono i guadagni e la tassazione. 

Inoltre, devi assicurarti che le proprietà in cui investi abbiano il potenziale per un aumento del valore nel tempo.

4. Rischio

Nell’immaginario comune il mattone è considerato come un investimento sempre attuale e senza rischi. Ma non è proprio così. Ogni investimento comporta dei rischi e il mercato immobiliare vive di cicli positivi e negativi. 
Se vuoi valutare delle opzioni di investimento a basso rischio leggi la guida sugli investimenti sicuri

Tuttavia gli investimenti immobiliari correttamente diversificati, comportano un minore rischio di perdite significative. E sono giustamente considerati un ottimo modo per impiegare capitale da investire. Questo è il motivo per cui l’investimento immobiliare è ottimale per gli investitori che riescono a sopportare le oscillazioni di breve periodo del mercato immobiliare. 

Quando investi assicurati sempre di comprendere a fondo il mercato e di rischiare solo ciò che puoi permetterti di perdere.

Come iniziare

Ci sono diversi modi per investire nel settore immobiliare. 

Puoi utilizzare un agente immobiliare se desideri acquistare una proprietà, poiché ha accesso agli elenchi MLS che ti consentono di trovare facilmente le proprietà in vendita. 

Ci sono anche intermediari immobiliari che trovano in vendita proprietà sottovalutate e le mettono sotto contratto. L’utilizzo di questi intermediari implica il trasferimento della proprietà di detta proprietà a un prezzo più elevato. Questo processo è migliore per trovare le case che vuoi ribaltare per un profitto. Inoltre, puoi eliminare del tutto la necessità di qualsiasi professionista e acquistare proprietà di investimento da solo.

Infine le piattaforme immobiliari, a cui puoi unirti come investitore, che hanno l’obiettivo di acquisire o finanziare dei progetti immobiliari. Nella maggior parte di questi casi dovrai valutare bene le operazioni a cui aderire ed il capitale da allocare. Il resto degli adempimenti verrà condotto da soggetti specializzati. Se ti interessa quest’ultima opzione puoi registrarti gratuitamente a Recrowd da questo link.